1. Giớ thiệu về dịch vụ môi giới BĐS
Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau:
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên
- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả
- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên.
Xem thêm: máy làm mát giá rẻ
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên
- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả
- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên.
Xem thêm: máy làm mát giá rẻ
Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung... Chúng ta có thể định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và nghề môi giới cũng vậy.
Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi cho chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó. Tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS. Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào. Để hiểu được rõ về vấn đề này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, để có thể tiến dần đến bản chất của sự việc
2. Vai trò của môi giới BĐS trong thị trường BĐS
Phần lớn nhưng người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ.
Phần lớn nhưng người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ.
Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:
- Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân
- Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa. Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động này.
- Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động
- Vị trí trong việc thu thuế. Thường là thuế đánh vào việc làm mới các BĐS, thuế bán BĐS, thuế giá trị gia tăng của BĐS…
- Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế.
Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chức năng trên của mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực BĐS có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:
- Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân
- Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa. Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động này.
- Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động
- Vị trí trong việc thu thuế. Thường là thuế đánh vào việc làm mới các BĐS, thuế bán BĐS, thuế giá trị gia tăng của BĐS…
- Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế.
Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chức năng trên của mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực BĐS có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển.
- Thứ nhất: BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ.
- Thứ hai: BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Thứ ba, BĐS là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán. Thứ tư,BĐS có giá trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Thứ năm, bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước
Việc phát triển thị trường BĐS một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí BĐS của hệ thống kinh tế trước đây. Ngoài ra đây cũng là biện pháp để từng bước làm hợp lí việc quản lí và sử dụng nguồn tài sản BĐS và không gian, để giãn tập trung vào khu vực trung tâm.
Thị trường BĐS hoạt động một cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho những người, mà việc sử dụng của họ là hiệu quả nhất. Làm sao tạo điều kiện cho họ có được một không gian hợp lí tại địa điểm thích hợp thông qua con đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê BĐS trên thị trường. Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng BĐS từ những người sử dụng kém hiệu quả hơn. Việc nhân rộng những thương vụ hiệu quả này thông qua sự tái sắp đặt sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Những kết quả trên sẽ có được nếu cơ chế thị trường hoạt động đúng hướng, dựa vào nhu cầu về BĐS của những người, tổ chức mà việc sử dụng BĐS của họ có hiệu quả cao, thông qua sự vận hành tự do và minh bạch của thị trường BĐS. Một điều tiên quyết là thị trường này cần được “chèo lái” một cách chuyên nghiệp bởi các nhà chuyên môn trong lĩnh vực định giá, quản trị, môi giới, tài chính và tư vấn BĐS.
Như đã nhắc đến ở phần trên, BĐS chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế tại VN. Tuy vậy vị trí của chúng trong tổng sản phẩm quốc dân (GDP) vẫn còn rất thấp. Có thể nói rằng, khu vực BĐS chưa đóng vai trò cần thiết theo đúng nhiệm vụ của chúng trong nền kinh tế, nhưng chúng có tiềm năng lớn bên cạnh giả thiết rằng, nền kinh tế VN sẽ vẫn phát triển và sẽ phải cần tiếp tục thực hiện những sự thay đổi cơ cấu.
Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới BĐS sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường. Để nghề môi giới BĐS có thể phát triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao.
3. Nguyên tắc hoạt động của dịch vụ môi giới BĐS
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.
- Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin
- Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới.
- Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.
- Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin
- Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới.
- Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.
4. Đạo đức tromg dịch vụ môi giới BĐS
Mối quan hệ trung gian là một mối quan hệ được uỷ thác. Theo giáo sư Warren A Seavey: “người được uỷ thác là người mà chức năng của anh ta là hoạt động vì lợi ích của người khác và giải quyết các vấn đề nằm trong thẩm quyền của anh ta”. Các ví dụ cổ điển của người uỷ thác là người thực hiện di chúc, người giám hộ tài sản, và người bảo vệ tài sản.
Rõ ràng là các nhà môi giới bất động sản những người hình thành nên mối quan hệ trung gian với sự uỷ quyền của người mua hoặc người bán là những người được uỷ thác. Khi là người được uỷ thác, nhà môi giới có một số trách nhiệm nhất định với người đã uỷ quyền cho anh ta đồng thời thêm một số nhiệm vụ đã được liệt kê trong thoả thuận hoặc trong các hợp đồng lao động khác.
Các trách nhiệm của người được uỷ thác bao gồm:
- Trung thành
- Phục tùng và tuân thủ
- Rõ ràng
- Thận trọng, cẩn thận
- Cần cù, siêng năng
- Có tính toán.
Rõ ràng là các nhà môi giới bất động sản những người hình thành nên mối quan hệ trung gian với sự uỷ quyền của người mua hoặc người bán là những người được uỷ thác. Khi là người được uỷ thác, nhà môi giới có một số trách nhiệm nhất định với người đã uỷ quyền cho anh ta đồng thời thêm một số nhiệm vụ đã được liệt kê trong thoả thuận hoặc trong các hợp đồng lao động khác.
Các trách nhiệm của người được uỷ thác bao gồm:
- Trung thành
- Phục tùng và tuân thủ
- Rõ ràng
- Thận trọng, cẩn thận
- Cần cù, siêng năng
- Có tính toán.
Một tiêu chuẩn rất quan trọng trong việc đánh giá hoạt động của nhà môi giới tại các nước phát triển là họ có hoạt động tuân theo những tiêu chuẩn và nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp hay không. Những nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp xác định dựa trên những nguyên tắc luân lý, đạo đức phổ biến cũng như vào phong tục tập quán tốt được hình thành, chấp nhận trong xã hội. Vấn đề này quan trọng bởi vì đó là một trong những thước đo của sự trưởng thành trong nghề nghiệp. Những quy tắc đạo đức cũng cần đóng vai trò chủ đạo trong việc định hướng, điều chỉnh những mảng quan hệ trong môi trường liên quan đến nhà môi giới như: quan niệm khách quan về nhà môi giới, nhà môi giới - khách hàng, nhà môi giới - các cơ quan nhà nước… Dưới góc độ kinh tế - xã hội, những quy tắc đạo đức có tác dụng bảo đảm an toàn cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng cao đẳng cấp nghề nghiệp, tăng phần trách nhiệm của những người hành nghề môi giới.
Những tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp trong thị trường BĐS đã hình thành từ lâu tại các nước phát triển. Tại Mĩ chúng đã có truyền thống khoảng 70 năm nay. Đạo đức luân lí là những tiêu chuẩn về hành vi, cách suy nghĩ, ứng xử chung được chấp nhận và buộc tuân theo trong một thời đại, một tổ chức xã hội nhất định. Tập hợp những tiêu chuẩn xác định những trách nhiệm mang tính đạo đức, liên quan đến những hoạt động trực tiếp khi tác nghiệp, cũng như những quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động đó, chúng ta gọi là đạo đức nghề nghiệp.
Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giới BĐS nói riêng là vấn đề nhạy cảm, có tầm quan trọng đến hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới. Tuy vậy cho đến nay tại VN vẫn chưa chú ý đến việc xây dựng những bộ luật đạo đức cho các nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung và môi giới nói riêng.
Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới. Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích hợp. Không có câu trả lời cụ thể như thế nào là hợp đạo đức cũng như không có một hướng dẫn những tập hợp hành vi được coi là hợp đạo đức. Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức và thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà môi giới) là rất khó nhận ra. Tuy nhiên tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới được hình thành trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới. Ngoài ra cũng khó xác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phòng môi giới hay giữa các nhà môi giới cạnh tranh với nhau. Nếu các nhà môi giới hoạt động mà bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn trở thành việc kinh doanh thuần túy.
Nguồn: sưu tầm
